Calculadora de Hipoteca: cuota, entrada, gastos y tabla de amortización

Todo conectado y en vivo: cambia cualquier dato y verás al instante cuánto necesitas ahorrado y cuánto pagarás cada mes. Gratis, sin registro, cálculo en tu navegador.

Cambia cualquier dato y verás al instante cuánto necesitas ahorrado y tu cuota.

Por Albert Morales Raya · Última revisión: 4 de septiembre de 2026 · cómo se calcula

1. Cuánto necesitas ahorrado

Precio de la vivienda

Comunidad Autónoma

Tipo de vivienda

Segunda mano (ITP) Obra nueva (IVA + AJD)

Tengo derecho a tipo reducido de ITP (joven, familia numerosa, discapacidad, VPO…)

Entrada que aportas (%)

Entrada (importe)

Importe que pides al banco

Se calcula solo (precio − entrada), pero puedes editarlo a mano si el banco te financia menos del 80%.

Gastos de compra estimados —

Total que necesitas ahorrado — Entrada + gastos de compra

Ver desglose de gastos

¿Te falta para la entrada?Añade un préstamo personal y mira cuánto pagarías al mes entre los dos.

Importe del préstamo

TIN (%)

Plazo (años)

Ojo: muchos bancos piden que la entrada salga de ahorros propios, y la cuota de este préstamo cuenta como deuda cuando estudian tu hipoteca. Ya la sumamos abajo a tu cuota total y al % de ingresos.

100% gratis y privado: el cálculo se hace en tu navegador, no se guarda ni se envía a ningún servidor.

2. Tu hipoteca

Oferta A

Plazo (años): 30

Tipo de interés

Fijo Variable Mixto

TIN fijo (%)

Comisión y bonificaciones opcional

Comisión de apertura (%)

Bonificaciones (bajan el TIN aplicado)

TIN aplicado / TAE aprox. —

Cuota mensual —

Interés total —

Coste total del préstamo (capital + intereses + apertura): —

¿Cuánto de tu sueldo se llevaría? opcional

Ingresos netos mensuales (unidad familiar)

Otras deudas mensuales

Opcional: si lo rellenas, te decimos si la cuota encaja en el límite que suelen exigir los bancos (máx. ~35% de tus ingresos en cuotas).

Estimación orientativa. La TAE mostrada es una aproximación calculada solo con la comisión de apertura. La oferta real de tu banco puede incluir otros gastos y puede variar según tu perfil de riesgo y la tasación final.

Evolución de tu hipoteca

Cuánto te queda por pagar al banco a lo largo de los años: línea continua para la Oferta A y discontinua para la B, si la has activado.

Ver la tabla mes a mes

Ver tabla de:

Cuota	Cuota mensual	Interés	Capital amortizado	Capital pendiente

Qué calcula esta herramienta y en qué orden

1. Introduce el precio y tu entrada

Te calculamos al instante cuánto pide el banco y cuánto necesitas ahorrado en total, incluyendo impuestos, notaría, registro y demás gastos de la compra.

2. Ajusta el plazo y el tipo de interés

Fijo, variable o mixto, con o sin bonificaciones: la cuota, la TAE aproximada y la tabla de amortización se actualizan solas con cada cambio.

3. Compara dos ofertas si quieres

Añade una segunda oferta y compara cuota, interés total y coste final lado a lado antes de decidir con qué banco firmar.

Fijo, variable o mixto: el mismo préstamo, en cifras reales

Hipoteca de 200.000€ a 30 años (360 cuotas), calculado con la misma fórmula que usa esta herramienta, asumiendo Euríbor constante durante todo el plazo (simplificación habitual para comparar).

Tipo	Condiciones	Cuota inicial	Interés total	Coste total
Fijo	3,20% TIN todo el plazo	864,93 €	111.376 €	311.376 €
Variable	Euríbor 2,50% + 0,90%	886,96 €	119.306 € (el más caro aquí)	319.306 €
Mixto	10 años fijo al 2,80% + 20 años Euríbor 2,50% + 1,00%	821,79 € (fase fija)	108.635 € (el más barato aquí)	308.635 €

En este escenario concreto el mixto sale más barato por combinar un tramo fijo inicial bajo con una amortización que ya lleva 10 años de capital reducido cuando pasa a variable. Pero la variable asume que el Euríbor no sube durante 30 años, algo que en la práctica no se puede garantizar. Cambia los números en la calculadora de arriba con tu propia oferta para ver tu caso real.

Errores que encarecen una hipoteca

Comparar el TIN en vez de la TAE entre bancos. El TIN es solo el tipo de interés; la TAE incluye la comisión de apertura y otros gastos, y es la cifra que realmente refleja lo que te va a costar el préstamo.
Aceptar bonificaciones sin calcular si compensan. Domiciliar nómina, contratar seguros o un plan de pensiones puede bajarte el TIN, pero si esos productos tienen coste propio, a veces sale más caro el conjunto que un TIN algo más alto sin vinculación. Súmalo todo antes de firmar.
Subestimar los gastos de compra. No es solo la entrada del 20%: impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación suelen sumar entre un 10% y un 12% adicional del precio. Esta calculadora te lo desglosa en el bloque 1, arriba.
Elegir variable mirando solo el Euríbor de hoy. Antes de decidirte, calcula tu cuota también con un Euríbor 1-2 puntos más alto. Si esa cuota no te cabría en el presupuesto, el riesgo real es mayor del que parece con el Euríbor actual.
No comparar al menos 2-3 ofertas de bancos distintos. El diferencial, las bonificaciones y la comisión de apertura varían bastante entre entidades. Usa el comparador de esta calculadora (bloque 2) para poner dos ofertas reales lado a lado antes de decidir.

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ITP por Comunidad Autónoma (vivienda de segunda mano)

Tipo representativo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; hay tramos y bonificaciones (joven, familia numerosa, VPO…) que pueden variarlo. Verifica el tipo vigente en tu comunidad antes de firmar.

Comunidad Autónoma	ITP

Para obra nueva se aplica IVA (10%) + Actos Jurídicos Documentados (AJD, ~1,5% orientativo) en vez de ITP.

Cómo se calcula, paso a paso

La calculadora sigue el mismo orden que el banco: primero cuánto te presta, luego cuánto pagas cada mes y por último si esa cuota encaja en tus ingresos.

r = TIN anual / 100 / 12 (tipo mensual)
cuota = capital × r / (1 − (1 + r)^−meses)
interés del mes = capital pendiente × r
capital amortizado = cuota − interés del mes

Importe del préstamo. Precio de la vivienda menos la entrada que aportas. Lo habitual es que el banco financie como máximo el 80 % del precio.
Gastos de compra. En segunda mano, el ITP de tu comunidad autónoma; en obra nueva, IVA más AJD. A eso se suman notaría, registro, gestoría y tasación (valores aproximados). Entrada más gastos es el ahorro que necesitas.
Cuota mensual. Sistema francés: la misma cuota cada mes. En variable, el TIN es Euríbor + diferencial; en mixto, el tramo fijo usa su TIN y después la cuota se recalcula sobre el capital pendiente. Las bonificaciones restan puntos al TIN.
TAE aproximada. Se obtiene buscando el tipo anual que iguala lo que recibes (préstamo menos comisión de apertura) con todas las cuotas que pagas.
Esfuerzo sobre tus ingresos. (cuota + otras deudas) ÷ ingresos netos mensuales. Los bancos suelen poner el tope alrededor del 35 %.

Ver la metodología completa, con supuestos y límites →

Conceptos clave

Los términos que aparecen en la calculadora y en cualquier oferta hipotecaria.

TIN: Tipo de Interés Nominal: el porcentaje que el banco aplica sobre el capital pendiente para calcular tu cuota. No incluye comisiones.
TAE: Tasa Anual Equivalente: el coste del préstamo en un solo porcentaje anual, sumando al TIN comisiones como la de apertura. Es la cifra que sirve para comparar bancos.
Euríbor: Tipo al que los bancos de la zona euro se prestan dinero entre sí. El Euríbor a 12 meses es la referencia de casi todas las hipotecas variables en España.
Diferencial: Lo que el banco suma al Euríbor en una hipoteca variable o en el tramo variable de una mixta. Se pacta al firmar y no cambia.
ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: lo pagas al comprar vivienda de segunda mano. Lo fija cada comunidad autónoma y existen tipos reducidos para algunos colectivos.
IVA y AJD: En vivienda nueva no se paga ITP sino IVA y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo también depende de la comunidad.
Sistema francés: El método de amortización de casi todas las hipotecas: cuota constante, con mucho interés al principio y más capital al final.
Ratio de endeudamiento: Porcentaje de tus ingresos netos que se va en cuotas de préstamos. Por encima de un 30-35 % los bancos suelen poner pegas.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas

Ver la fórmula exacta, supuestos y límites de esta calculadora →

¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que aplica el banco sobre el capital pendiente para calcular tu cuota. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye además la comisión de apertura y otros gastos repartidos a lo largo del préstamo, así que refleja mejor el coste real. Es la cifra que debes comparar entre bancos, no el TIN.

¿Qué es el sistema de amortización francés?

Es el sistema que usan casi todos los bancos en España: pagas la misma cuota todos los meses, pero al principio la mayor parte es interés y poco capital, y al final ocurre al revés. Existe una alternativa, el sistema alemán o de cuota decreciente (amortizas siempre el mismo capital y la cuota baja con el tiempo), pero es mucho menos habitual.

¿Cómo afecta el Euríbor a mi hipoteca variable?

En una hipoteca variable, tu tipo de interés es Euríbor + diferencial fijo que pacta el banco. El Euríbor se revisa (normalmente cada 6 o 12 meses) y tu cuota sube o baja según su valor en ese momento. El valor que usamos en la calculadora es un punto de partida editable, no una predicción: actualízalo con el Euríbor vigente cuando lo uses.

¿Compensa amortizar anticipadamente la hipoteca?

Depende de tu tipo de interés y de si el dinero rendiría más invertido en otro sitio. En general, cuanto mayor sea tu TIN, más interés te ahorras amortizando. Puedes elegir entre reducir cuota (pagas menos cada mes) o reducir plazo (terminas antes pagando lo mismo). Reducir plazo suele ahorrar más interés total.

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una vivienda?

Como norma general, los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación (más en primera vivienda para algunos perfiles), así que necesitas al menos un 20% de entrada, más los gastos de compra (impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación), que suelen sumar entre un 10% y un 12% adicional del precio.

¿Los datos de esta calculadora son una oferta real de un banco?

No. Son estimaciones orientativas para que compares escenarios y entiendas cómo funciona tu hipoteca. La oferta real depende del banco, tu perfil de riesgo, la tasación final del inmueble y las condiciones que negocies. Consulta siempre con tu entidad antes de decidir.

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