Las dos siglas aparecen en cualquier oferta de hipoteca y se confunden constantemente. Esta guía explica qué mide cada una, con un ejemplo con números en el que la oferta con el TIN más bajo termina siendo la más cara.
Qué es el TIN
El TIN (tipo de interés nominal) es el porcentaje anual que el banco aplica al capital que aún debes para calcular los intereses de cada cuota. Es el número que determina la cuota mensual. No incluye comisiones ni gastos: solo es el precio del dinero prestado.
Qué es la TAE
La TAE (tasa anual equivalente) expresa el coste total del préstamo como un porcentaje anual. Según la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, es «el coste total del préstamo para el prestatario, expresado como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido». Además del interés incluye la comisión de apertura y otros gastos que formen parte del coste del préstamo, como los seguros que el banco exija contratar para concederlo. Por eso es la cifra pensada para comparar.
Una hipoteca sin comisiones ni gastos tendría una TAE casi igual al TIN (ligeramente mayor porque las cuotas son mensuales y la TAE se expresa por año). Cuanto más se separan, más gastos hay en el medio.
Un ejemplo con números
Supón un préstamo de 200.000 € a 25 años (300 cuotas mensuales) y dos ofertas:
- Oferta A: TIN del 2,90 % con una comisión de apertura del 1 % (2.000 €).
- Oferta B: TIN del 3,10 % y sin comisión de apertura.
| Concepto | Oferta A | Oferta B |
|---|---|---|
| TIN | 2,90 % | 3,10 % |
| Comisión de apertura | 2.000 € | 0 € |
| Cuota mensual | 938,05 € | 958,86 € |
| Total pagado en 25 años (cuotas + comisión) | 283.415,89 € | 287.657,31 € |
| TAE | 3,03 % | 3,14 % |
Aquí gana la oferta A: aunque tenga que pagar 2.000 € de comisión al principio, su TAE es menor (3,03 % frente a 3,14 %) y a lo largo del préstamo te ahorras 4.241,42 € respecto a la B. La TAE lo señala sin que tengas que hacer las cuentas.
Cuando el TIN engaña: la vinculación
Ahora añade una condición: para conseguir ese 2,90 %, el banco de la oferta A te pide contratar un seguro que cuesta 35 € al mes. Nada cambia en el TIN, pero el coste sí:
| Concepto | Oferta A (con seguro) | Oferta B |
|---|---|---|
| Total pagado en 25 años | 293.915,89 € | 287.657,31 € |
| TAE | 3,38 % | 3,14 % |
Con el seguro incluido, la oferta A pasa a ser 6.258,58 € más cara que la B, aunque siga anunciando el TIN más bajo. Esta es la razón principal de que compararlas por TIN sea un error.
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La fórmula, por si quieres comprobarla
La tasa mensual m no se despeja con una fórmula cerrada; se calcula por aproximaciones sucesivas, que es lo que hace cualquier hoja de cálculo con la función TIR.
Qué comparar, en la práctica
- Empieza por la TAE y pide la ficha oficial de cada oferta (la FEIN, ficha europea de información normalizada): recoge la TAE y las condiciones.
- Mira las bonificaciones: pide la TAE con y sin ellas. Si al quitarlas la TAE apenas cambia, no compensa ligarte a productos que quizá no necesitas.
- Suma en euros lo que pagarás en el plazo que piensas mantener la hipoteca. Mucha gente la cancela o amortiza antes de tiempo, y entonces pesan más las comisiones iniciales.
- En hipotecas variables o mixtas la TAE depende de cuál sea el Euríbor en el futuro; se calcula con un valor supuesto. Compárala solo entre ofertas del mismo tipo.
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Fuentes
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE): definición de la TAE y de la comisión de apertura.
- Cifras del ejemplo: cálculo propio, reproducible con la fórmula de arriba.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el TIN de una hipoteca?
El TIN (tipo de interés nominal) es el porcentaje anual que el banco aplica al capital pendiente para calcular los intereses de cada cuota. No incluye comisiones ni otros gastos.
¿Qué es la TAE de una hipoteca?
La TAE (tasa anual equivalente) expresa el coste total del préstamo como un porcentaje anual. Además del interés incluye la comisión de apertura y otros gastos que formen parte del coste del préstamo, como los seguros que el banco exija contratar para concederlo.
¿Qué debo comparar entre dos ofertas, el TIN o la TAE?
La TAE, porque pone en la misma escala ofertas con comisiones y vinculaciones distintas. Pero conviene comprobar en la ficha de cada oferta qué incluye y qué no, y sumar tú el coste total en euros durante el plazo que piensas mantener la hipoteca.
¿Por qué la TAE de mi oferta cambia si quito las bonificaciones?
Porque las bonificaciones bajan el tipo de interés a cambio de que contrates productos (seguros, nómina, plan de pensiones). Si el producto tiene un coste, ese coste puede compensar o superar lo que ahorras en intereses; la TAE con y sin bonificaciones te dice cuál de los dos escenarios sale a cuenta.