Antes de mirar pisos, muchos bancos ya saben, con un solo dato, cuánto están dispuestos a prestarte: tu sueldo neto. Esta guía explica la regla que usan y la traduce en importes concretos.
La regla del 35 %
La banca española usa como referencia que la cuota de todas tus deudas (hipoteca, préstamo de coche, tarjetas revolving, etc.) no supere entre el 30 % y el 35 % de tus ingresos netos mensuales. Por encima de ese umbral, el riesgo de impago se considera alto y cada vez es más difícil que aprueben el préstamo, o te lo dan por un importe menor.
No es una ley, es una práctica de gestión de riesgo que siguen la mayoría de entidades y que además recomienda el Banco de España en sus guías de acceso al préstamo hipotecario.
Cuánta hipoteca te dan según tu sueldo
Con el límite del 35 % de tus ingresos netos como cuota máxima, un TIN del 3,20 % y sin otras deudas, esto es lo que podrías pedir prestado:
| Sueldo neto mensual | Cuota máxima (35 %) | Hipoteca máxima a 30 años | Hipoteca máxima a 25 años |
|---|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | 121.500 € | 108.000 € |
| 2.000 € | 700 € | 162.000 € | 144.000 € |
| 2.500 € | 875 € | 202.500 € | 180.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 243.000 € | 216.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 324.000 € | 288.000 € |
A más plazo, la cuota mensual baja y por tanto puedes pedir más capital con la misma cuota máxima, a cambio de pagar más intereses en total. Con el 80 % de financiación habitual, esa hipoteca máxima marca también, indirectamente, el precio máximo de vivienda que puedes plantearte (hipoteca ÷ 0,8), sin olvidar que además necesitas el 20 % de entrada y los gastos de la compra.
Qué más mira el banco, además del sueldo
- Tus otras deudas. Un préstamo de coche o una tarjeta con pago aplazado reduce la cuota que te queda disponible para la hipoteca, porque se suman al mismo 35 %.
- La estabilidad del ingreso. Contrato indefinido, antigüedad y, si eres autónomo, la media de varios ejercicios: todo pesa en la decisión, no solo la cifra bruta.
- Tu edad. El plazo del préstamo no suele superar los 30-35 años ni sobrepasar una edad límite al terminar de pagarlo (habitualmente entre 70 y 75 años).
- Ahorro disponible. Aunque la cuota encaje, si no tienes el 20 % de entrada más los gastos, el banco no suele cubrir el resto.
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Fuentes
- Banco de España — Guía de acceso al préstamo hipotecario: criterios generales de concesión y endeudamiento razonable.
- Cifras de la tabla: cálculo propio, reproducible con la fórmula del recuadro.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de mi sueldo puede ser la cuota de la hipoteca?
Como norma general, los bancos exigen que la cuota de la hipoteca, sumada al resto de tus deudas (préstamos de coche, tarjetas, etc.), no supere entre el 30 % y el 35 % de tus ingresos netos mensuales. Por encima de ahí, cada vez es más difícil que te concedan el préstamo.
¿Cuánta hipoteca me dan con 2.000 € al mes?
Con el límite del 35 % (700 € de cuota máxima) y un TIN del 3,2 % a 30 años, el importe máximo ronda los 162.000 €. A 25 años, con una cuota algo más alta cada mes, baja a unos 144.000 €. Es una estimación: depende del TIN real, tu edad, el plazo que aceptes y tus otras deudas.
¿Cuenta el sueldo bruto o el neto para calcular la hipoteca?
El neto: lo que te ingresan en la cuenta cada mes, después de impuestos y Seguridad Social. Si tienes pagas extra prorrateadas o ingresos variables, los bancos suelen pedir la media de los últimos meses o años.
¿Los bancos financian el 100 % del precio de la vivienda?
En general no: la mayoría financia hasta el 80 % del valor de tasación (algo más en primera vivienda para determinados perfiles), así que necesitas al menos un 20 % de entrada más los gastos de la compra.