Comprar casa es más que pagar el precio y la entrada. Hay gastos e impuestos que se pagan el mismo día de la firma, y desde 2019 una parte de los costes de la hipoteca ya no la pagas tú. Esta guía separa lo que corresponde a cada parte y cuánto suma de forma orientativa.
Los gastos de la compraventa (los paga el comprador)
- Impuesto de la compraventa. En una vivienda de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma y varía bastante entre unas y otras. En obra nueva se paga IVA (10 % en vivienda) más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), cuyo tipo también depende de la comunidad.
- Notaría de la compraventa. Los aranceles dependen del precio y de la extensión de la escritura.
- Registro de la Propiedad. Por inscribir la vivienda a tu nombre; también depende del precio.
- Gestoría. Opcional pero habitual: se encarga de presentar los impuestos y de las inscripciones.
Los gastos de la hipoteca: qué paga cada uno
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, reparte los gastos de la hipoteca así (artículo 14):
| Gasto de la hipoteca | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación del inmueble | El prestatario (tú) |
| Notaría de la escritura del préstamo | El banco (las copias, quien las pida) |
| Inscripción de la hipoteca en el Registro | El banco |
| Gestoría de la hipoteca | El banco |
| Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) del préstamo | El banco, según la normativa tributaria (Real Decreto-ley 17/2018) |
La ley dice además que la comisión de apertura, si existe, «se devengará una sola vez» y engloba todos los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. Si tu banco te pide otros conceptos por separado, pregunta por qué.
Ejemplo: una vivienda de 250.000 € en Madrid
Vivienda de segunda mano, con ITP del 6 % (tipo general de Madrid). Los importes de notaría, registro, gestoría y tasación son estimaciones típicas, las mismas que usa nuestra calculadora de hipoteca; los reales dependen de tu operación.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (20 % del precio) | 50.000 € |
| ITP (6 %) | 15.000 € |
| Notaría (0,3 %, mínimo 300 €) | 750 € |
| Registro (0,2 %, mínimo 200 €) | 500 € |
| Gestoría | 350 € |
| Tasación | 400 € |
| Gastos e impuestos (sin la entrada) | 17.000 € (6,8 % del precio) |
| Ahorro total necesario | 67.000 € |
En comunidades con un ITP más alto (del 9 % o el 10 %), solo el impuesto ya se acerca al doble, y por eso el porcentaje total sube. Comprueba siempre el tipo vigente en la web de tu comunidad autónoma o pregunta a una gestoría: hay tramos por precio y bonificaciones (jóvenes, familias numerosas, vivienda protegida) que cambian la cifra.
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Errores comunes
- Contar solo la entrada. Los gastos e impuestos son un dinero aparte que hay que tener ahorrado.
- Pagar gastos que corresponden al banco. Revisa la liquidación: notaría de la hipoteca, registro de la hipoteca, gestoría y AJD del préstamo no deberían cargarse al comprador.
- Fiarte de un porcentaje fijo. «Un 10 % de gastos» es una regla aproximada; en tu comunidad y con tu precio puede ser bastante menos o algo más.
Fuentes
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE), artículo 14: reparto de gastos y comisión de apertura.
- Importes del ejemplo: estimaciones de la calculadora de Kalculia; el tipo de ITP debe confirmarse en la normativa de cada comunidad autónoma.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una vivienda?
La entrada (habitualmente el 20 % del valor de tasación, aunque algunos bancos financian más en primera vivienda) más los gastos de la compra: impuesto de la compraventa, notaría, registro, gestoría y tasación. En el ejemplo de esta guía, para una vivienda de 250.000 € en Madrid son unos 67.000 €.
¿Quién paga la notaría de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019, el banco asume los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario; las copias las paga quien las solicite. La notaría de la compraventa de la vivienda la paga, en cambio, el comprador.
¿Quién paga la tasación?
La tasación del inmueble corresponde al prestatario, es decir, al que pide la hipoteca.
¿Quién paga el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca?
La normativa tributaria, tras el Real Decreto-ley 17/2018, atribuye ese impuesto al banco cuando se trata del préstamo hipotecario. El comprador sigue pagando el impuesto de la compraventa (ITP en segunda mano; IVA y AJD en obra nueva).