La pregunta no tiene una respuesta universal porque depende de algo que nadie puede predecir con certeza: cómo se moverá el Euríbor durante los próximos 20 o 30 años. Esta guía no elige por ti, pero sí pone cifras a los tres escenarios más habituales.
Fija: la cuota no cambia nunca
En una hipoteca fija, el TIN se pacta al firmar y no varía durante toda la vida del préstamo, pase lo que pase con los tipos de interés. Pagas siempre lo mismo cada mes; a cambio, el TIN de salida suele ser más alto que el de una variable en el momento de la firma, porque el banco asume el riesgo de que los tipos suban en el futuro.
Variable: empieza más barata, pero depende del Euríbor
En una hipoteca variable, el TIN se calcula como Euríbor + un diferencial fijo (por ejemplo, Euríbor + 0,60 %), y se revisa cada 6 o 12 meses según lo que marque el Euríbor en ese momento. Si el Euríbor baja, tu cuota baja; si sube, tu cuota sube. Es la parte que no puedes controlar.
Tres escenarios, con cifras
Sobre un préstamo de 160.000 € a 25 años, comparando una hipoteca fija al 3,20 % con una variable de Euríbor + 0,60 % en tres escenarios del Euríbor a partir del segundo año:
| Escenario | Coste total en 25 años | Frente a la fija |
|---|---|---|
| Fija al 3,20 % | 232.646 € | — |
| Variable, Euríbor estable (~1,5-2 %) | 230.126 € | 2.520 € más barata |
| Variable, Euríbor sube hasta el 4 % | 266.613 € | 33.967 € más cara |
| Variable, Euríbor baja hasta el 1,5 % | 207.549 € | 25.097 € más barata |
La diferencia entre el mejor y el peor escenario de la variable es de casi 60.000 € sobre el mismo préstamo. Esa es exactamente la incertidumbre que la hipoteca fija elimina, a cambio de un TIN de salida algo más alto.
Referencia: cuánto se ha movido el Euríbor
En los últimos 20 años el Euríbor a 12 meses ha pasado por situaciones muy distintas: superó el 5 % en 2008, estuvo en negativo entre 2016 y 2022 (con un mínimo cercano al −0,5 %), y subió de golpe hasta cerca del 4 % en 2023. Ese rango da una idea realista de cuánto puede moverse una cuota variable a lo largo de 25 o 30 años, no de lo que vaya a pasar en concreto.
La hipoteca mixta: un punto intermedio
La hipoteca mixta combina un tipo fijo durante los primeros años (habitualmente entre 3 y 15) y variable el resto del plazo. Da seguridad en la etapa inicial, cuando la cuota suele pesar más sobre el presupuesto familiar, con un precio de salida más bajo que una fija a todo el plazo.
Calcular mi hipoteca →
Fuentes
- Rango histórico del Euríbor a 12 meses: series públicas del Banco de España.
- Cifras de los escenarios: cálculo propio, reproducible con la fórmula de amortización francesa.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable?
No hay una respuesta única: depende de cuánto suba o baje el Euríbor durante el plazo, algo que nadie puede predecir con certeza. La fija te da seguridad (la cuota no cambia); la variable suele salir más barata si el Euríbor se mantiene bajo o baja, y más cara si sube.
¿Cuánto ha llegado a subir el Euríbor históricamente?
En los últimos 20 años el Euríbor a 12 meses ha llegado a superar el 5 % (2008), a estar en negativo (entre 2016 y 2022, con un mínimo cercano al −0,5 %) y a subir de golpe hasta cerca del 4 % (2023). Ese rango da una idea de cuánto puede moverse una hipoteca variable.
¿Qué es una hipoteca mixta?
Combina los dos: un tipo fijo durante los primeros años (habitualmente entre 3 y 15) y variable el resto del plazo. Es un punto intermedio entre la seguridad de la fija y el precio inicial más bajo de la variable.
¿Puedo cambiar de variable a fija más adelante?
Sí, mediante una novación (con tu mismo banco) o una subrogación (cambiando de banco). Ambas tienen gastos asociados, que conviene comparar con lo que te ahorrarías al pasar a un tipo fijo.