Amortizar es una inversión sin riesgo: cada euro que adelantas deja de generar intereses al tipo de tu hipoteca. Invertir puede dar más, pero no está garantizado y paga impuestos. Esta guía lo compara con un caso concreto.
El caso
Una hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3 % fijo (cuota de 711,32 €). Tras 5 años quedan 128.258 € por pagar y tienes 20.000 € ahorrados que no necesitas. Dos opciones:
- Amortizar esos 20.000 € reduciendo plazo: terminas de pagar la hipoteca 48 meses antes y te ahorras 14.309 € de intereses. Esos 4 últimos años inviertes cada mes la cuota que ya no pagas.
- Invertir los 20.000 € durante los 20 años que le quedan a la hipoteca.
Para que la comparación sea justa, las dos se miden en la misma fecha, al final del plazo original, y después del IRPF del ahorro.
Resultado según lo que rinda la inversión
| Rentabilidad de la inversión | Amortizar | Invertir los 20.000 € | Sale mejor |
|---|---|---|---|
| 3 % anual | 35.832 € | 33.088 € | Amortizar, por 2.744 € |
| 5 % anual | 37.033 € | 47.180 € | Invertir, por 10.147 € |
| 7 % anual | 38.297 € | 67.917 € | Invertir, por 29.620 € |
Si la inversión rinde lo mismo que cuesta la hipoteca, amortizar gana: no hay impuestos sobre el ahorro de intereses y no hay riesgo. A partir de rentabilidades claramente superiores al tipo de la hipoteca, invertir gana, y la diferencia crece con el tiempo por el interés compuesto.
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Lo que no sale en la tabla
- El riesgo. El ahorro de amortizar está garantizado; la rentabilidad de invertir no. Un 7 % medio a 20 años es razonable en renta variable global, pero con años de caídas fuertes por el camino.
- La comisión por amortizar. La Ley 5/2019 limita lo que puede cobrarte el banco: en una hipoteca fija, como máximo el 2 % de lo que adelantas los 10 primeros años y el 1,5 % después, y nunca más que la pérdida que le cause. En el ejemplo serían como mucho 400 €. En una variable, el límite es del 0,15 % los 5 primeros años o del 0,25 % los 3 primeros, según el contrato.
- La liquidez. Lo amortizado no se puede recuperar si surge un imprevisto. Antes de amortizar o invertir, conviene tener un fondo de emergencia.
- Reducir cuota o reducir plazo. Reducir plazo ahorra más intereses; reducir cuota alivia el presupuesto mensual. La diferencia está explicada en la guía de sistemas de amortización.
Una regla práctica
Compara el tipo de interés de tu hipoteca con la rentabilidad neta de impuestos que esperas de forma realista. Si tu hipoteca está al 1,5 %, invertir tiene mucho margen para compensar. Si está al 4 % o más, amortizar es una rentabilidad segura difícil de batir sin asumir riesgo.
Fuentes
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE), artículo 23: compensación máxima por reembolso anticipado.
- Escala del IRPF del ahorro 2026 y método de cálculo: metodología de Kalculia.
- Cifras del ejemplo: cálculo propio con las mismas fórmulas que las calculadoras de Kalculia.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor amortizar hipoteca o invertir?
Depende del tipo de tu hipoteca y de la rentabilidad neta que esperes. Con una hipoteca al 3 %, amortizar gana si la inversión rinde un 3 %, pero invertir gana con rentabilidades del 5 % o el 7 %. Amortizar es un ahorro seguro; invertir tiene más potencial y más riesgo.
¿Cuánto me ahorro si amortizo 20.000 € de hipoteca?
En una hipoteca de 150.000 € al 3 % a 25 años, amortizar 20.000 € a los 5 años reduciendo plazo ahorra 14.309 € de intereses y adelanta el final de la hipoteca 48 meses.
¿Cuánto cobra el banco por amortizar anticipadamente?
En hipotecas a tipo fijo, como máximo el 2 % de lo amortizado durante los 10 primeros años y el 1,5 % después. En variables, como máximo el 0,15 % los 5 primeros años o el 0,25 % los 3 primeros. En ningún caso más que la pérdida financiera del banco (Ley 5/2019).
¿Qué es mejor, reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo ahorra más intereses porque mantienes la cuota y el capital baja más deprisa. Reducir cuota ahorra menos, pero te deja más dinero libre cada mes.